Это самая дорогая ошибка новосёла: начать ремонт до того, как приняты претензии к застройщику. Как только вы что-то сделали своими руками, доказать, что окно продувало изначально, уже невозможно — и замена окон в трёшке обойдётся как половина косметического ремонта.

Разберём, что проверять при приёмке и в каком порядке действовать.

Порядок приёмки

  1. Не подписывайте акт сразу. Сначала осмотр, потом решение. Подписанный акт без замечаний означает, что квартиру вы приняли в том состоянии, в котором она есть.
  2. Осмотрите квартиру по списку ниже. Не спеша, с инструментом, при дневном свете.
  3. Все замечания — в акт осмотра письменно. С конкретикой: не «окно плохое», а «продувание по правому створу, следы конденсата на откосе».
  4. Дефекты по вине застройщика он устраняет за свой счёт. Сроки и порядок зависят от вашего договора.
  5. Ремонт начинайте после устранения. Или хотя бы после того, как замечания официально зафиксированы.

Что взять с собой

  • Правило или длинный уровень — проверить стены и стяжку
  • Рулетку — сверить площадь и высоту потолков с договором
  • Лист бумаги — проверить тягу вентиляции
  • Зарядку от телефона или отвёртку-индикатор — проверить розетки
  • Фонарик — осмотреть углы и стыки
  • Телефон для фотографий

Что проверять

Окна и остекление

Продувание по створам и примыканиям, царапины и трещины на стёклах, работа фурнитуры, наличие отливов и уплотнителей, следы конденсата. Проверьте каждое окно и балконную дверь: открываются без усилия, закрываются плотно.

Стяжка и полы

Перепад уровня по комнате — прикладывайте правило в разных направлениях. Трещины. Бухтение: простучите, глухой звук означает отслоение. Если перепад больше двух сантиметров на комнату, выравнивание съест лишний слой, лишний вес и лишние деньги — это вопрос к застройщику.

Стены и потолки

Отклонение от вертикали по уровню, кривизна углов, состояние кладки или монолита, следы протечек в верхних углах. Если стены уже оштукатурены застройщиком — проверьте ровность правилом, потому что выравнивают под свои допуски, а не под покраску.

Вентиляция

Приложите лист бумаги к решётке в санузле и на кухне: должен держаться. Если не держится — тяги нет, и это дефект, который сам не исправится.

Электрика

Есть ли щиток и на сколько автоматов, работает ли ввод, есть ли заземление, соответствует ли выделенная мощность договору. Проверьте розетки, если они установлены.

Сантехника

Наличие и состояние выводов, счётчики и их показания, гидроизоляция в санузле, следы подтёков на стенах и потолке. Отдельно посмотрите на стояки.

Входная дверь

Перекос, работа замков, уплотнитель, зазоры. Дверь — то, что меняют реже всего, поэтому проверяйте внимательно.

Общее

Сверьте площадь по факту с договором — расхождения бывают, и они считаются в деньгах. Проверьте высоту потолков. Посмотрите, соответствует ли планировка проекту.

⚠️ Отдельно проверьте, что написано в договоре: передаётся квартира с отделкой или без. От этой формулировки зависит не только объём ремонта, но и право включить расходы на отделку в налоговый вычет — разобрали отдельно.

Три состояния, в которых сдают квартиры

Без отделки. Бетон или кладка, выводы коммуникаций, иногда нет стяжки. Максимальный объём работ, зато полная свобода в планировке.

Черновая. Есть стяжка и оштукатуренные стены, электрика по минимуму. Экономия небольшая: качество застройщика редко подходит под чистовую отделку.

Предчистовая, white box. Стены под покраску, стяжка под покрытие, разведены электрика и сантехника. Остаётся чистовая отделка.

Подробнее про каждое и про то, с чего начинать работы — ремонт в новостройке: с чего начать. Состав работ и цены — на странице ремонта квартир в новостройке под ключ.

После приёмки

Возьмите в управляющей компании регламент: часы работ, порядок пропуска рабочих, использование лифтов, место для строительного мусора, иногда депозит. Это влияет на срок ремонта, и выяснять это надо до начала, а не в процессе.

Часы, разрешённые законом, — в отдельной статье. Но в конкретном доме приоритет у регламента УК.

Прикинуть стоимость ремонта по своей площади можно в калькуляторе.