Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое надо отражать в документах. Не «мы просто убрали стену», а юридическое действие с последствиями при продаже квартиры.

Разберём, что можно, что нельзя ни при каких условиях и в каком порядке всё делается.

💡 Мы подрядчик, а не проектная организация и не юристы. Ниже — практика и общий порядок, но это не консультация. По вашей конкретной квартире проверяйте в жилищной инспекции или у специалистов с допуском.

Что нельзя ни при каких условиях

  • Трогать несущие конструкции. Сносить, ослаблять, штробить горизонтально, расширять проёмы без проекта усиления. Это вопрос устойчивости дома, а не согласования.
  • Расширять мокрые зоны на жилые комнаты. Санузел и кухню нельзя переносить туда, где у соседей снизу жилое помещение.
  • Переносить радиаторы на балкон или лоджию. Это вынос общедомового отопления за отапливаемый контур.
  • Трогать вентиляционные блоки. Это общее имущество, и их нарушение ломает вентиляцию у всего стояка.
  • Объединять газовую кухню с жилой комнатой без плотной двери или перегородки. Требование, а не пожелание.
  • Убирать порог в санузле, если он предусмотрен конструкцией гидроизоляции.

Что обычно можно

  • Переставить или убрать ненесущие перегородки
  • Объединить туалет и ванную, если перегородка между ними ненесущая
  • Расширить санузел за счёт коридора — при соблюдении требований
  • Устроить проём в ненесущей стене
  • Объединить кухню с комнатой при электрической плите
  • Изменить расположение сантехники внутри мокрой зоны

Что именно возможно в вашей квартире, определяется по проекту дома, а не на глаз и не простукиванием. В панельных домах возможностей меньше всего — подробнее про панельные дома. В кирпичных и монолитных больше.

Порядок действий

  1. Получите документы на квартиру. Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией — от них отталкивается всё остальное.
  2. Выясните, какие стены несущие. По проекту дома. Это делается до того, как вы что-то решили.
  3. Закажите проект перепланировки. Разрабатывает организация с допуском. Если затрагиваются несущие конструкции — нужен ещё и проект усиления от автора дома.
  4. Согласуйте до начала работ. В Москве этим занимается Мосжилинспекция, в области — местная администрация. Порядок и сроки уточняйте в своём органе: они различаются.
  5. Выполните работы по согласованному проекту. Отклонения потом придётся приводить в соответствие.
  6. Сдайте перепланировку. Оформляется акт, изменения вносятся в документы на квартиру.

⚠️ Самовольная перепланировка всплывает при продаже: банк не даёт ипотеку под квартиру, планировка которой не совпадает с документами. Легализовать задним числом можно, но дороже и не всегда — если нарушены запреты, придётся возвращать всё как было.

Сколько времени это занимает

Согласование идёт своим темпом и от подрядчика не зависит. Это отдельные сроки и отдельные расходы, которые надо закладывать в план: начинать демонтаж, не получив согласование, — значит рисковать тем, что придётся всё возвращать.

Как это влияет на общий срок ремонта — в разборе сроков.

Что делаем мы

Мы выполняем работы по согласованному проекту и на замере сразу говорим, что в вашей квартире возможно, а что нет. Если планировка меняется, это отражается в смете отдельными позициями: демонтаж перегородок, возведение новых, перенос точек электрики и сантехники.

Само согласование — это отдельная услуга проектных организаций, и её стоимость в смету ремонта не входит. Мы говорим об этом до договора, а не в середине работ.

Прикинуть стоимость ремонта с учётом перепланировки можно в калькуляторе.